La méthode de l’EBE retraité est l’une des plus fiables pour évaluer la valeur réelle d’un fonds de commerce. Contrairement à la méthode de l’EBE brut, elle consiste à corriger les données comptables pour obtenir une mesure plus représentative de la rentabilité économique réelle de l’entreprise.

L’objectif est d’éliminer les éléments non récurrents et de neutraliser les biais comptables comme :

• La rémunération du dirigeant, souvent arbitraire,
• Les loyers sous-évalués (cas d’un local détenu par le dirigeant),
• Les charges exceptionnelles ou les produits non récurrents.

Cette méthode est particulièrement utilisée pour :

• Préparer une cession de fonds,
• Estimer une entreprise avec rigueur,
• Comparer plusieurs opportunités à potentiel comparable.

Pourquoi utiliser cette méthode ?

• Fiabilité élevée : les retraitements permettent d’isoler la rentabilité structurelle de l’activité.
• Adaptée aux expertises sérieuses : notamment en cas de rachat, négociation ou analyse d’investissement.
• Vision réaliste de la performance, hors décisions ponctuelles de gestion ou événements exceptionnels.

Elle est donc idéale pour les utilisateurs exigeants, les professionnels de l'immobilier commercial ou les investisseurs.

Comment fonctionne l’estimation dans Data Expertise ?

1. Ajouter une page “Avis de valeur”

Dans votre expertise, cliquez sur “Ajouter une nouvelle page à l’expertise” puis sélectionnez “Avis de valeur”. Choisissez ensuite la méthode “Rentabilité nette (EBE retraité)”.

2. Renseigner les champs afin de calculer l'EBE brut

Comme pour la méthode brute, vous devez d’abord renseigner les éléments issus du compte de résultat :

• Coût des achats de marchandises
• Variation de stock des marchandises
• Coût des achats de matières et autres approvisionnements
• Variation de stock des matières et autres approvisionnements
• Autres achats et charges externes
• Impôts, taxes et versements assimilés
• Salaires et traitements
• Charges sociales du personnel
• Cotisations personnelles de l'exploitant (CSG/CRDS)
• Autres charges et redevances

➡️ Ces éléments permettent de calculer un EBE brut.

3. Éléments supplémentaires à renseigner pour retraiter l’EBE

La méthode de l’EBE retraité permet d’ajuster l’excédent brut d’exploitation afin de refléter plus fidèlement la rentabilité économique réelle du fonds de commerce. Cela implique de corriger l’EBE brut de plusieurs postes comptables qui peuvent fausser l’analyse : charges personnelles, éléments exceptionnels, distorsions liées à des montages fiscaux ou comptables particuliers…

Voici en détail les champs à compléter pour effectuer un retraitement efficace.

Rémunération annuelle du ou des dirigeants (toutes charges comprises)

➡️ Ce champ permet d’ajuster l’EBE en supprimant l’effet de la rémunération du dirigeant, qui peut varier fortement selon les cas (société familiale, holding, ou dirigeant salarié à forte rémunération).

Inclut les salaires bruts, charges sociales associées, avantages en nature, et dividendes assimilés à des charges.

En cas de dirigeant non rémunéré, vous pouvez inscrire “0”.

Cet ajustement est crucial pour comparer la rentabilité du fonds indépendamment de la structure capitalistique.

Pour aller plus loin : Comprendre et retraiter la rémunération des dirigeants dans une estimation de fonds de commerce
 

Produits exceptionnels ou non récurrents

➡️ Il s’agit ici de revenus ponctuels qui n’ont aucun lien direct avec l’activité courante du fonds, et qui ne doivent donc pas être pris en compte pour estimer la rentabilité réelle.

Exemples courants :

• Subventions exceptionnelles
• Indemnités d’assurance
• Reprise de provisions anciennes
• Gains de cession d’actifs
• Résultat exceptionnel non reproductible

💡 Ces produits faussent souvent à la hausse les résultats : ils sont donc soustraits de l’EBE pour en donner une image plus fidèle.

Pour aller plus loin : Comprendre et retraiter les produits exceptionnels ou non récurrents
 

Ajustement des loyers commerciaux

➡️ L’objectif est ici de neutraliser les effets d’un loyer anormalement bas ou élevé dans le compte de résultat.

Si le local est détenu par le dirigeant ou une SCI liée, un loyer de complaisance peut être appliqué : vous devez alors indiquer le loyer de marché estimé pour remettre l’analyse à niveau.

À l’inverse, un loyer élevé (par exemple, en raison d’un bail désavantageux) peut aussi être modéré si vous estimez qu’un repreneur négocierait des conditions plus favorables.

👉 Vous devez donc inscrire :

• Le montant réel du loyer figurant dans le compte de résultat
• Puis l’ajustement souhaité, en + ou en – selon l’écart avec la valeur de marché

Pour aller plus loin : Comprendre et retraiter les loyers commerciaux
 

Charges externes exceptionnelles ou non récurrentes

➡️ Il s’agit de charges qui, bien que comptabilisées dans l’année, ne correspondent pas à des dépenses récurrentes liées à l’exploitation normale du fonds.

Exemples à identifier :

• Frais de contentieux ou d’indemnisation
• Déménagement ou travaux exceptionnels
• Pénalités, amendes, redressements fiscaux
• Achat ponctuel de matériel sans effet à long terme

🔍 Ces charges doivent être isolées pour que l’EBE reflète uniquement le fonctionnement habituel de l’entreprise.

Pour aller plus loin : Comprendre et retraiter les charges externes exceptionnelles ou non récurrentes
 

💡 Bonnes pratiques

Analysez toujours les annexes au compte de résultat, voire la liasse fiscale, pour identifier ces postes cachés.

Si certaines informations ne sont pas disponibles, optez pour des estimations prudentes ou laissez les champs vides.

N’oubliez pas que le retraitement est une étape d’analyse professionnelle, et que la transparence est essentielle en cas de cession ou d’avis de valeur partagé.

Application d’un coefficient sectoriel ajustable

L’estimation finale est obtenue en multipliant l’EBE retraité par un coefficient sectoriel proposé par défaut selon le secteur d’activité.

• Ce coefficient est modulable à l’aide d’un curseur pour s’adapter aux spécificités du fonds.
• Il permet de valoriser la performance au regard du marché. 

Ce coefficient est généralement plus important que lors de la méthode de l'EBE brut car il reflète une situation économique proche du réelle.

Trois niveaux d’estimation pour encadrer l’analyse

À partir de l’EBE retraité et du coefficient choisi, trois estimations sont automatiquement générées :

• Estimation basse : EBE retraité x coefficient x 0,8
• Estimation moyenne : EBE retraité x coefficient standard
• Estimation haute : EBE retraité x coefficient x 1,2

Toutes les valeurs sont arrondies au millier supérieur pour plus de clarté dans la présentation : par exemple, 154 560 € devient 155 000 €, et 15 345 € devient 16 000 €.

➡️ Cette répartition permet de visualiser un encadrement réaliste de la valeur du fonds, en tenant compte de différents scénarios de marché.

Exemple d’utilisation

Pour un fonds dont l’EBE retraité est de 65 000 €, avec un coefficient sectoriel par défaut de 2 :

Estimation basse : 65 000 € x 2 x 0,8 = 104 000 €

Estimation moyenne : 65 000 € x 2 = 130 000 €

Estimation haute : 65 000 € x 2 x 1,2 = 156 000 €

➡️ L’utilisateur peut ajuster le coefficient pour refléter les spécificités du fonds ou les attentes du marché local.

conclusion

La méthode de l’EBE retraité est un outil de référence dans les évaluations sérieuses de fonds de commerce. En nettoyant les données des éléments non représentatifs, elle offre une vision réaliste, comparable et pertinente de la performance de l’activité.

Grâce à Data Expertise, cette méthode devient accessible et automatisée, avec une interface claire et des indicateurs fiables, pour vous permettre de prendre les meilleures décisions.