Le loyer commercial est une charge majeure pour tout fonds de commerce. Mais dans de nombreuses situations, le loyer réellement payé ne reflète pas la réalité économique du bien. Il peut être :
- Sous-évalué (local appartenant au dirigeant, familial, avantage en nature…),
- Surévalué temporairement (renouvellement, clause d’échelle, etc.),
- Ou même inexistant (mise à disposition gratuite ou occupation irrégulière).
➡️ Le retraitement vise donc à restituer un niveau de loyer “normalisé”, aligné avec les pratiques de marché. Cela permet d’évaluer la performance réelle du fonds comme s’il devait louer le local à son prix normal.
Quand ajuster le loyer ?
Il est recommandé d’ajuster le loyer dans les cas suivants :
🔸 Loyer minoré
- Local appartenant à l’exploitant ou à un proche,
- Loyer symbolique ou en-dessous des valeurs locatives de marché,
- Mise à disposition gratuite ou en “contrepartie de services”.
🔸 Loyer surévalué
- Renégociation en cours,
- Clause d’indexation exagérément appliquée,
- Loyer provisoire, avant renouvellement.
🔸 Absence de loyer déclaré
- Occupation “irrégulière”,
- Loyer payé mais non comptabilisé (fréquent en micro-entreprise ou entreprise familiale).
Comment déterminer le bon ajustement ?
L’objectif est de se rapprocher du loyer de marché moyen correspondant à :
- L’activité exercée,
- La surface exploitable,
- L’emplacement (rue, quartier, ville),
- La zone géographique.
✅ Sources d’information à utiliser :
- Module Valeur Locative (loyer moyen dans la rue, quartier et ville),
- Observations professionnelles (agence immobilière, expert, bailleur),
- Derniers baux signés comparables.
Vous pouvez également utiliser les données DVF ou les barèmes de loyers commerciaux publiés par l’INSEE ou les CCI.
Comment renseigner ce poste dans Data Expertise ?
Dans le formulaire dédié à la méthode de l’EBE retraité, vous trouverez le champ suivant :
“Ajustement du loyer commercial”
Il est présenté en valeur absolue, à ajouter ou soustraire au montant du loyer réellement comptabilisé.
Exemples :
| Situation | Loyer payé | Valeur de marché estimée | Ajustement à renseigner |
|---|---|---|---|
| Loyer trop bas (paiement symbolique) | 2 000 €/an | 18 000 €/an | +16 000 € |
| Loyer correct | 30 000 €/an | 30 000 €/an | 0 € |
| Loyer surévalué | 50 000 €/an | 35 000 €/an | -15 000 € |
➡️ Le montant sera intégré automatiquement dans le calcul de l’EBE retraité.
Pourquoi cet ajustement est-il essentiel ?
Un EBE non retraité peut être faussement élevé si le loyer est faible ou inexistant.
À l’inverse, un loyer anormalement élevé pénalise à tort la rentabilité affichée.
Ajuster le loyer permet :
- D’évaluer le fonds comme un investisseur tiers : que générerait-il s’il devait louer à prix normal ?
- D’assurer une comparaison équitable avec d’autres dossiers similaires,
- De renforcer la crédibilité de l’expertise, notamment dans un contexte de cession, négociation bancaire ou succession.
Conseils pour bien retraiter les loyers
- 🔍 Utilisez le module Valeur Locative pour une estimation objective et documentée.
- 📑 Joignez un commentaire pour expliquer l’origine de votre ajustement.
- 📉 Soyez prudent sur les majorations, qui doivent être justifiées (ex : 0 € payé pour un local d’une valeur de 3 000 €/mois = +36 000 €/an).
conclusion
L’ajustement des loyers commerciaux est une étape essentielle dans le retraitement de l’EBE. Il permet de neutraliser les biais liés aux conditions particulières d’occupation du local pour estimer une rentabilité réaliste du fonds de commerce.
Grâce à l’intégration dans le module Data Expertise, vous disposez d’un outil puissant et simple pour valoriser plus justement un fonds en tenant compte de la réalité du marché.