L’estimation de la valeur des murs commerciaux est une étape stratégique, que ce soit pour une vente, une acquisition ou un arbitrage patrimonial. Data Expertise vous propose une approche professionnelle et équilibrée, qui s’appuie sur deux méthodes complémentaires : la méthode du taux d’effort théorique (approche exploitant) et la méthode par taux de rendement (approche investisseur).
Pourquoi combiner deux méthodes ?
Les deux logiques d’évaluation répondent à des objectifs différents, mais se renforcent mutuellement :
- Méthode du taux d’effort théorique : elle part du principe que la valeur des murs dépend de ce qu’un commerçant peut raisonnablement payer, que ce soit en loyer ou en remboursement d’un emprunt. Cette approche est donc centrée sur la capacité d’exploitation réelle du local.
- Méthode du taux de rendement attendu : elle repose sur la rentabilité que souhaite obtenir un investisseur en fonction du loyer annuel versé par le locataire. Elle est donc centrée sur les standards de rentabilité du marché.
En croisant ces deux approches, vous obtenez une estimation plus fiable et plus nuancée, qui reflète à la fois le potentiel économique du commerce et la réalité du marché immobilier.
Comment ajouter une page d’estimation des murs commerciaux ?
étapes à suivre
- Cliquez sur le bouton "Ajouter une nouvelle page à l'expertise", situé sous le sommaire à droite.
- Une popup s’ouvre vous invitant à choisir le type de page à ajouter. Sélectionnez "Estimation des murs commerciaux".
- Renseignez les informations demandées dans le formulaire (loyer, chiffre d'affaires, surface, état du local, etc.).
- Dans la seconde étape, sélectionnez l’emplacement dans le sommaire où insérer cette page à l’aide du menu déroulant.
- Cliquez sur "Ajouter la page".
La page sera automatiquement ajoutée, intégrée dans la mise en page de votre rapport, avec les trois estimations générées (basse, moyenne, haute) et tous les indicateurs.
Données à renseigner pour une estimation fiable
Pour que l’outil d’estimation calcule au plus juste la valeur des murs, plusieurs informations sont à compléter. Plus vous êtes précis, plus le résultat sera pertinent.
Informations économiques
- Loyer annuel HT / HC : le montant réel payé par le locataire ou le loyer de marché visé.
- Dernier chiffre d’affaires HT réalisé : pour estimer le taux d’effort acceptable.
État général de l’immeuble
- Parfait état
- État d’usage
- Travaux à prévoir
- À rénover partiellement
- Gros œuvre à prévoir
État du local d’activité
- Parfait état
- État d’usage
- Travaux à prévoir
- Brut de béton
Caractéristiques physiques
- Surface du local d’activité (en m²)
- Longueur de vitrine (en m)
- Local d’angle
- Local avec extraction
- Parking disponible
- Accessibilité PMR
- Présence d’un logement associé
- Situation locative
Trois estimations générées automatiquement
Comme pour l’estimation d’un fonds de commerce, trois valeurs sont proposées : estimation basse, moyenne et haute.
Elles sont calculées automatiquement à partir des deux méthodes (taux d’effort et taux de rendement), en croisant les résultats et en arrondissant chaque valeur au millier supérieur (ex. : 154 560 € → 156 000 €).
Chaque estimation peut être ajustée manuellement via un curseur :
- Taux d’effort : pour modifier le % du chiffre d’affaires acceptable pour le commerçant.
- Taux de rendement : pour adapter la rentabilité attendue par un investisseur (ex. : 5 %, 6 %, 7 %).
Vous disposez ainsi d’une fourchette réaliste adaptée à la situation du bien et à votre stratégie.
Un outil complet pour toutes vos expertises
Cette nouvelle fonctionnalité d’estimation s’intègre naturellement à vos rapports Data Expertise. Une fois les données saisies :
- L’estimation est automatiquement mise en page dans une nouvelle page du rapport.
- Vous choisissez à quel endroit l’intégrer dans votre expertise.
- Vous pouvez modifier les données à tout moment pour réajuster les calculs.
conclusion
Avec cette fonctionnalité, Data Expertise permet désormais d’estimer la valeur des murs commerciaux avec rigueur, transparence et efficacité. En combinant les deux logiques du marché (acheteur-occupant et investisseur), vous obtenez une évaluation fiable, argumentée et prête à être présentée à vos clients ou partenaires.